ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ № 423 ОТ 02.04.2020: ДО КОНЦА ГОДА БЕЗ ФИНАНСОВЫХ САНКЦИЙ

В минувшую неделю Правительством РФ принято неординарное Постановление № 423, которым существенно изменены положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ в части финансовой ответственности застройщиков.

Постановление фактически приостанавливает финансовую ответственность застройщика до конца года, а также ограничивает потенциальных дольщиков в получении достоверной информации как о состоянии объекта долевого строительства, так и о застройщике.

Принимаемые государством меры представляют собой аналог «белого флага», попытку внезапного приостановления продолжающейся десятилетиями борьбы между должниками и кредиторами, при этом последние помимо того, что вынуждены на какое-то время отступить, обязаны еще заплатить за свое отступление.
В минувшую неделю Правительством РФ постановления затрагивающие различные сферы экономики, в том числе банковскую, страховую, строительную и т.д.
Для начала остановимся на неординарном Постановлении Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 (далее – «Постановление»), которым внесены существенные изменения в положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – «Закон о ДУ») в части финансовой ответственности застройщиков.
Так, пункт 1 Постановления фактически приостанавливает финансовую ответственность застройщика, предусмотренную Законом о ДУ на период с 03.04.2020 по 01.01.2021, а именно:
Во-первых, право на неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 6 Закона о ДУ), которое являлось, пожалуй, основным и активно применяемым способом защиты прав дольщиков.
Исключение финансовой ответственности застройщиков не лучший правовой инструмент, поскольку такие изменения скорее в пользу недобросовестных застройщиков, которые просрочили передачу объекта долевого строительства еще до вступления изменений в силу, т.е. их неисполнение явно не есть следствие возникшей пандемии, а результат простого уклонения от исполнения обязательств за которое должна быть предусмотрена ответственность.
Во-вторых, при определении размера убытков в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора по ст. 10 Закона о ДУ, не учитываются убытки:

В период с 03.04.2020 по 01.01.2021,
В результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории строящегося объекта,
Неустойка за пользование чужими денежными средствами (ч. 4 ст. 9 Закона о ДУ).

Следовательно, теперь, ко всему прочему, дольщики, которые расторгли договор с застройщиком, например, в связи с несвоевременной передачей объекта долевого строительства могут до 01.01.2021 не получить денежные средства обратно, поскольку ответственность застройщика, предусмотренная ч. 5 ст. 9 Закона о ДУ позволяющая начислить проценты за пользование денежными средствами отсутствует.
Кроме того, согласно абзацу 7 пункта 1 Постановления по требованиям о взыскании неустойки, процентов или убытков, которые были предъявлены до 03.04.2020 предоставляется отсрочка до 01.01.2021.
Очевидно, что указанное положение следует понимать не буквально, поскольку в таком случае за дольщиками успевшими предъявить свои требования до 03.04.2020 сохранялось бы право начисления финансовых санкций и взыскания их после окончания предоставленной отсрочки, т.е. после 01.01.2021, в то время как у дольщиков предъявивших требования после 03.04.2020 такого права не предусматривается в силу освобождения застройщика от финансовых санкций.
Однако, конечно же, правило с отсрочкой следует понимать как общее правило о невозможности начисления санкций в указанный период, что предполагает своеобразные финансовые каникулы для застройщиков.
В пункте 2 Постановления предусмотрено, что в период с 03.04.2020 до 01.01.2021 в Росреестр не будут направляться уведомления о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства или передаче объекта долевого строительства, если такое нарушение возникло в указанный период.
В пункте 3 Постановления предусмотрено, что в период с 03.04.2020 до 01.01.2021 уполномоченный орган осуществляющий государственный контроль в области долевого строительства не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков по основанием п. 3 ч. 15 ст. 23 Закона о ДУ, если такое основание возникло в указанный период.
Пункт 4 Постановления позволяет не включать объекты долевого строительства в единый реестр проблемных объектов, по которым застройщик нарушили более чем на 6 месяцев сроки по завершению строительства или передаче объекта долевого строительства, если такое нарушение возникло после 03.04.2020.
Следовательно, до 01.01.2021 потенциальные дольщики будут ограничены в получении достоверной информации как о состоянии объекта долевого строительства, так и о застройщике.
В целом Постановление навряд ли можно оценить положительно. Безусловно, государство обязано предоставлять меры поддержки в связи с пандемией и рецессией экономики, в том числе и застройщикам, но такие меры не должны демотивировать недобросовестных застройщиков к исполнению своих обязанностей и уж тем более не исключать полностью ответственность за нарушение прав дольщиков.

Эксперт: Илья Чехин, юрист