Все новости Коллегии

ОТСРОЧКА АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ В СВЯЗИ С КОРОНАВИРУСОМ

  1. Кто вправе воспользоваться отсрочкой по уплате арендных платежей? 
  2. На каких условиях возможна отсрочка арендных платежей? 
  3. В какие сроки предоставляется возможность установить отсрочку по уплате арендных платежей?

В связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) принимаются меры по минимизации убытков предпринимателей из-за введения режимов повышенной готовности и/или чрезвычайной ситуации в субъектах.
Одной из таких мер стало принятие закона, обязывающего арендодателей заключать дополнительные соглашения с арендаторами по отсрочке арендной платы.

В соответствии с п.1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» [1] (далее – «Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ»), Правительством РФ были утверждены требования по условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы. Согласно п.1 ст. 19 №98-ФЗ от 01.04.2020 арендатор объекта недвижимости, находящегося на территории субъекта РФ, в котором введен режим повышенной готовности, либо режим чрезвычайной ситуации, вправе обратиться к арендодателю с требованием об отсрочке уплаты арендных платежей. В свою очередь арендодатель в течение 30 дней с момента обращения арендатора обязан заключить дополнительное соглашение об их отсрочке. С таким требованием может обратиться арендатор, осуществляющий деятельность, включенную в перечень отраслей наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции. Вероятнее всего, в данном случае будет применяться перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» (Приложение №1) [2].

Согласно изданному Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» [3] (далее – «Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 №439»), арендатор вправе требовать отсрочки арендной платы, но не более чем до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации на территории субъекта. Арендные платежи, подлежащие отсрочке, должны быть уплачены не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы. На отсрочку вправе рассчитывать арендатор недвижимости, но не наниматель жилья.

Также, отсрочка по арендным платежам продолжает действовать в полном размере, пока сохраняется режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. В случае же его отмены в срок до 01.10.2020, отсрочка по уплате арендной платы в размере половины арендной платы сохраняется. Данная мера направлена на поэтапный выход из ситуации, при которой коммерческий оборот затруднен, либо полностью остановлен. Такое решение позволяет арендаторам сократить издержки в части уплаты арендной платы в первые месяцы после начала работы в обычном режиме.

Меры ответственности при невнесении арендной платы, соответственно, также не применяются в период отсрочки арендных платежей. Кроме этого, арендодатель не вправе требовать выплаты дополнительных платежей в связи с представлением отсрочки.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №439 предусматривается возможность снижения размера арендной платы в период отсрочки арендных платежей по соглашению сторон. Данная норма в контексте отсрочки арендных платежей носит рекомендательный характер, но необходимо отметить, что в особых случаях, предусмотренных п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (арендные каникулы), снижение размера арендной платы является обязательной мерой.

Важно! Если в сумму арендных платежей включались коммунальные платежи, арендатор обязан продолжать их уплачивать, за исключением случаев, когда от них освобожден сам арендодатель.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №439 предусматривается, что стороны вправе изменить условия отсрочки арендных платежей, но не в худшую для арендатора сторону.

Необходимо еще раз подчеркнуть, что арендодатель обязан подписать дополнительное соглашение с арендатором, отвечающее требованиям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439. Если арендодатель отказывается заключать данное соглашение, то арендатор вправе обратиться с иском об обязании заключить такое дополнительное соглашение в соответствии со ст. 445 Гражданского Кодекса РФ. Согласно новому Постановлению Президиума Верховного Суда РФ от 08.04.2020 №821 [4], суды вправе самостоятельно решать, какие дела подлежат рассмотрению с учетом срочности вопроса. Можно предположить, что такие дела будут рассматриваться судами даже в период ограничения их работы.

Примечание: Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 №439 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» вступило в силу 06.04.2020.

Приложение №1
image
image
Эксперт: Семён Титоренко , младший юрист 

Ссылки: 
[1] http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102708487&intelsearch=%D4%E5%E4%E5%F0%E0%EB%FC%ED%FB%E9+%E7%E0%EA%EE%ED+%EE%F2+01.04.2020+%B9+98-%D4%C7 
[2] http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202004080046 
[3] http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202004060005 
[4] https://www.vsrf.ru/files/28837/

Семён Титоренко Аналитика 2020