Новые правила прекращения ипотеки, изменение положения международных компаний и ответственности сторон договора аренды коммерческой недвижимости

Новые правила прекращения ипотеки, изменение положения международных компаний и ответственности сторон договора аренды коммерческой недвижимости

Коллегия адвокатов г. Москвы «Ковалев, Тугуши и партнеры» информирует о новых мерах Правительства РФ, направленных на минимизацию ущерба от принимаемых недружественными государствами санкционных мер экономического характера. На официальном интернет-портале правовой информации опубликован Федеральный закон от 14.07.2022 № 332-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон»).
Законом вносятся изменения в регулирование различных правовых отношений:

•  Устанавливается возможность погашения записи об ипотеке на основании заявления залогодателя;
•    Предусматривается право международных компаний размещать акции с разными типами и правами по российскому праву;
•   Предусматривается поддержка арендодателей в отношениях с некоторыми арендаторами из сферы торговли и общепита;
•    Определяются меры поддержки арендаторов, которые вышли из-под контроля лиц из недружественных государств.

1.                 Устанавливаются особенности погашения записи об ипотеке в условиях санкционного давления
В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – «Закон об ипотеке»), по общему правилу, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании следующих документов:

•  В случае, если выдана закладная (с одновременным представлением закладной или выписки по счету депо):

·        совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной;
·        заявления законного владельца закладной;
·        заявления залогодателя с закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

• В случае, если не выдана закладная:

·        совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
·        заявления залогодержателя.
Законом предусматривается новое основание для погашения записи об ипотеке, в соответствии с которым она может быть погашена на основании заявления одного лишь залогодателя. Для этого необходима совокупность следующих обстоятельств:
·        Обеспеченное ипотекой обязательство – договор займа (кредита);
·        Залогодержатель – лицо, связанное с недружественными государствами;
·        Залогодержатель не предоставляет документы, предусмотренные ст. 25 Закона об ипотеке (см. выше);
·        Залогодателем представлена ведомость банковского контроля, содержащая информацию о снятии договора займа (кредита) с учета на основании полного исполнения обязательства.
При этом, залогодатель должен не менее чем за 1 месяц до даты подачи заявления о погашении ипотеки уведомить залогодержателя о своем намерении.
Запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней с даты подачи заявления. Залогодержателю предоставляется право оспаривать действия залогодателя в судебном порядке.
2.                 Предусматривается право международных компаний выпускать акции с разными типами и правами по российскому праву
В соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018 № 290-ФЗ «О международных компаниях» (далее – «Закон о международных компаниях») международной компанией может стать иностранное юридическое лицо, являющееся коммерческой корпоративной организацией и принявшее решение об изменении своего личного закона на российское право.
Закон предусматривает возможность размещения международными компаниями обыкновенных акций с разным объемом прав. При этом, в случае размещения таких акций устанавливаются следующие особенности:
·        Объем прав, предоставляемых акциями (в том числе разных типов) указывается в уставе;
·        Номинальная стоимость акций одного типа и объем предоставляемых прав должны быть одинаковыми;
·        Акции ПАО, предоставляющие более одного голоса, должны быть конвертируемыми в акции с одним голосом (при отчуждении акций третьим лицам). Для АО иное может быть предусмотрено в уставе;
·        Международная компания обязана раскрыть, в том числе разместить (опубликовать) на определенном ее уставом сайте в Интернете информацию, содержащуюся в уставе, относительно размещаемых ею акций, объема прав и количества голосов, предоставляемых ими.
Следует отметить особые правила голосования на общих собраниях акционеров, владеющими акциями, предоставляющими разный объем прав.
·        Если акции определенных типов предоставляют более 1 голоса на общих собраниях акционеров, то это должно быть прописано в уставе. При этом, ПАО вправе размещать либо обыкновенные акции, либо привилегированные акции, предоставляющие более 1 голоса, либо привилегированные акции;
·        Уставом должны быть определены особенности голосования акционеров - владельцев акций разных типов для принятия решения на общем собрании акционеров и подсчета голосов;
·        Решения на общих собраниях акционеров принимаются большинством голосов всех владельцев голосующих акций, если уставом не предусмотрено иное (например, большинство голосов владельцев голосующих акций, присутствующий на собрании с учетом наличия кворума);
·        Владельцы акций разных типов могут потребовать у международной компании выкупа их акций, если они голосовали против или не присутствовали на общих собраниях акционеров, при принятии следующих решений:
¾    Внесение изменений в устав;
¾    Реорганизация компании;
¾    Решение о прекращении публичного статуса;
¾    Делистинг акций.
Уставом могут быть предусмотрены вопросы, поставленные на голосование, по которым акционеры - владельцы разных типов акций голосуют отдельно. Таким образом, может проходить два голосования по одному и тому же вопросу. То есть решение будет считаться принятым, если его отдельно одобрят акционеры, владеющие определенным типом акций.
Если международная компания утрачивает свой статус, то в течение 3 месяцев ее устав подлежит приведению в соответствие с нормами, применяющимися к обычным компаниям, в т.ч. в части объема прав по акциям. Акционеры будут иметь права и нести обязанности владельцев обыкновенных акций.
3.                 Предусматривается поддержка арендодателей в отношениях с некоторыми арендаторами из сферы торговли и общепита
Устанавливается правило о том, что арендодатель коммерческой недвижимости до 31.12.2022 вправе пересчитать размер арендной платы при совокупности следующих условий:
·        Арендатор – организация торговли или общепита;
·        Арендатор находится под контролем лица, связанного с недружественным государством. То  есть лицо, связанное с недружественным государством, имеет право распоряжаться арендатором в силу:

•   участия в уставном капитале арендатора, и (или)
• на основании договоров доверительного управления имуществом, и (или)
•   простого товарищества, и (или)
•  поручения, и (или)
•  акционерного соглашения, и (или)
•    иного соглашения, предметом которого является:

Ø осуществление прав, удостоверенных акциями (долями) арендатора, более 50% голосов в высшем органе управления арендатора либо
Ø право назначать (избирать) генерального директора и (или) более 50% состава правления арендатора;
·        Размер арендной платы полностью или частично поставлен в зависимость от результатов бизнеса арендатора;
·        Арендатор перестал использовать арендуемое имущество, из-за чего размер арендной платы снизился более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, либо с размером среднемесячной платы в 2021 году, либо размером среднемесячной платы по договорам аренды, заключенным после 01.01.2022;
В таком случае арендодатель получает право:
·        Требовать от арендатора внесения ежемесячной арендной платы за период прекращения использования арендуемого имущества, в размере, соответствующем размеру среднемесячной платы за 2021 год. Если пользование имуществом началось с 01.01.2022 года, то в расчет берут период с 01.01.2022 по 24.02.2022.
·        Отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке при соблюдении следующих условий:

•  арендатором не возобновлено использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды по истечении 10 рабочих дней со дня получения арендатором соответствующего требования;
•  арендатор отказался от исполнения требования либо не исполнил указанное требование по истечении 10 рабочих дней со дня его получения.

4.                 Определяются меры поддержки арендаторов, которые вышли из-под контроля лиц из недружественных государств, в сфере торговли и общепита
Арендодатель не имеет право изменить условия или расторгнуть договор с арендаторами, если:
·        Арендатор после 24.02.2022 изменил любое из средств индивидуализации или изменил товарные знаки либо знаки обслуживания для товаров, работ (услуг);
·        Арендатор после 24.02.2022 перешел под контроль российских граждан или юрлиц либо подконтрольных им иностранных юрлиц.
Тем не менее, Закон допускает взыскание с арендатора неустоек и применение других мер ответственности, предусмотренных договором аренды.
Таким образом, принятый Закон вносит изменения в регулирование различных правоотношений. Данные правила позволят российским гражданам и организациям нивелировать негативные последствия от недобросовестных действий иностранных лиц, связанных с недружественными государствами.